Déficit acumulado de vivienda (hogares creados − viviendas terminadas)
750.000
viviendas · Ahora = 2021-2025
¿Qué significa?
Estimación del Banco de España de cuántas viviendas faltan por haberse creado más hogares que viviendas desde 2021.
Último dato
750.000 viviendas · 2021-2025
Equivale al −3,9% de los hogares promedio (Portugal 6,6 % de sus hogares (texto del BdE), Países Bajos −4,7%, Italia −1,5%, Francia −0,02%, Alemania +0,5%). Mitad concentrada en Madrid, Barcelona, Alicante, Valencia, Murcia y Málaga. Estimaciones previas del BdE citadas por prensa: ~700.000 (sept-2025). El preámbulo del Plan Estatal 2026-2030 cita 'más de 400.000' según el BdE. El PP habla de 700.000 y de un objetivo de 1 millón.
Parque de vivienda pública sobre viviendas principales
1,5%
Ahora1,5
OCDE7,1
Ahora = último dato BdE
¿Qué significa?
Peso de la vivienda de titularidad pública en alquiler sobre el total de hogares.
Último dato
1,5 % · último dato BdE (OCDE 2022 para comparación)
OCDE (media)
7,1 · 2022
BdE: España 1,5% vs Países Bajos 34,1%, Austria 23,6%, Dinamarca 21,3%, Francia 14%, Alemania 2,6%, Italia 2,4%, Portugal 1,1%. El Gobierno ha usado la cifra de 2,5% (moncloa-12medidas) y Podemos también 2,5%; Sumar habla de 2%. Las cifras difieren por definición (vivienda pública vs protegida/social). El preámbulo del RDL 26/2026 indica que las AAPP poseen 'poco más de 300.000' viviendas protegidas.
Terminadas 2015-2024: mivau-obs-2024; 2025: ~92.000 (bde-ia2025, aproximado). Hogares: variación 1-ene a 1-ene (ECP desde el Censo 2021; no hay serie homogénea anterior en la fuente consultada).
IPVA: ine-ipva-2024 (hasta 2024). IPCA alquiler real de vivienda CP041: eurostat-hicp-rents (hasta 2025). Ambos miden sobre todo el stock de contratos, no el precio de los anuncios nuevos.
Leyes, decisiones y hechos con fecha, del más antiguo al más reciente.
Ver 20 hechos anteriores
Entra en vigor la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda: permite declarar zonas de mercado residencial tensionado (topes a nuevos contratos ligados al índice de referencia SERPAVI), define gran tenedor y fija límites a la actualización de rentas.
Línea de avales ICO para primera vivienda de jóvenes hasta 35 años y familias con menores: hasta 2.500 millones de euros (cobertura parcial del préstamo).
Sánchez anuncia 12 medidas: empresa pública de vivienda (3.300 viviendas y casi 2 millones de m² de suelo transferidos; incorporación de 30.000 viviendas de la Sareb), gravamen de hasta el 100% del valor a compras de extracomunitarios no residentes, IVA a pisos turísticos y cambios en socimis.
El Tribunal Constitucional avala el núcleo de la Ley 12/2023 (STC 79/2024, recurso de la Junta de Andalucía; STC 26/2025, recurso del Grupo Popular), según el preámbulo del Plan Estatal 2026-2030.
Fin de los visados de residencia por inversión inmobiliaria ('golden visa'): la LO 1/2025 deja sin contenido los arts. 63-67 de la Ley 14/2013; entrada en vigor a los tres meses de su publicación (3-abr-2025).
Las comunidades de propietarios pueden aprobar, limitar o prohibir pisos turísticos por mayoría de 3/5 (antes unanimidad), y la actividad requiere aprobación expresa previa (LO 1/2025, DF 4ª).
Registro Único de Arrendamientos (RD 1312/2024): desde el 1 de julio de 2025 los alquileres de corta duración necesitan número de registro para anunciarse en plataformas.
SEPES pasa a denominarse CASA 47 Entidad Pública Empresarial, entidad estatal de vivienda a la que se adscribe el patrimonio estatal aprovechable para vivienda (RD 1123/2025).
Zonas tensionadas: a 2026 se aplican controles de precios en municipios declarados de Cataluña, País Vasco, Navarra y Galicia (A Coruña); el preámbulo del Plan Estatal 2026-2030 cifra en 307 los municipios declarados. Cataluña fue la primera (140 municipios en 2024).
Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 (RD 326/2026): 7.000 millones (60% Estado, 4.200 M€; 40% CCAA, 2.800 M€); el 40% de la dotación para vivienda pública/protegida, que deberá mantener la protección de forma permanente.
El Congreso deroga el RDL 8/2026 (prórroga extraordinaria de hasta 2 años de contratos que vencían antes de fin de 2027 y tope del 2% a la actualización): 166 votos a favor, 177 en contra, 5 abstenciones (PNV), según prensa; publicada la derogación en BOE (BOE-A-2026-9359).
RDL 26/2026 — contenido: limitación hasta 31-dic-2028 de compras por entidades cuyo objeto social sea adquirir inmuebles (a título gratuito o por debajo del 70% del valor de tasación); suspensión de desahucios de personas vulnerables sin alternativa habitacional hasta 31-dic-2030; regulación del alquiler de temporada y por habitaciones; prórroga extraordinaria de contratos y tope del 2% a la actualización de la renta hasta 31-dic-2027 (0% si la renta supera el índice de referencia).
RDL 26/2026 — medidas fiscales y financieras: deducción estatal en IRPF del 10% del alquiler para bases imponibles inferiores a 33.007,20 €; recargo de hasta el 50% (100% en ciertos casos) en el IBI; IVA superreducido para vivienda protegida; cambios en socimis; avales hasta 2.000 M€ para vivienda social/asequible y 280 M€ para construcción industrializada; línea TU CASA (ICO) de préstamos al 0% de hasta el 20% del valor y 50.000 €.
RDL 27/2026 — contenido: nueva redacción del art. 10 de la LAU: los contratos de vivienda habitual se prorrogan automáticamente por periodos de 5 años (7 si el arrendador es persona jurídica) salvo preaviso; preaviso del arrendador de 6 meses e indemnización si no renueva, salvo excepciones.
Votación del 2-oct-2026 por grupos: en contra de ambos, PP, Vox, Junts y UPN; a favor de ambos, PSOE, Sumar, ERC, EH Bildu, Podemos, Compromís y BNG; el PNV votó sí al primero y no al segundo; Coalición Canaria anunció su rechazo al segundo.
Según la prensa, en 2026 el Congreso ha rechazado cinco decretos-ley con medidas de vivienda; en esta investigación solo se han identificado documentalmente tres (RDL 8/2026, 26/2026 y 27/2026).
El Consejo de Ministros vuelve a aprobar los dos decretos de vivienda con cambios (prohibición de compras ampliada a 2030 y a grandes tenedores de 10 o más viviendas; 10.000 M€ para la línea TU CASA) y busca su convalidación en la Diputación Permanente (69 miembros), donde el PNV anuncia apoyo al primero y rechazo al segundo.
El Consejo de Ministros vuelve a aprobar dos reales decretos-ley de vivienda (RDL 28/2026 y RDL 29/2026), similares a los que el Congreso rechazó el 2 de octubre. Ambos se publican en el BOE núm. 249 del 7 de octubre.
La portavoz del PNV en el Congreso, Maribel Vaquero, anuncia que su grupo votará a favor del primer decreto (RDL 29/2026) y en contra del segundo (RDL 28/2026, prórroga de los contratos de alquiler).
Se informa de que la Diputación Permanente del Congreso se reunirá el viernes 16 de octubre para votar la convalidación de los dos decretos de vivienda.
Según el Gobierno, el RDL 29/2026 (función social de la vivienda, préstamos «Tu Casa», IVA del 4% para vivienda protegida) ya está en vigor. El RDL 28/2026 (prórroga de los alquileres) entraría en vigor el 15 de noviembre si se convalida.
Lo que concluyen organismos y estudios. No es la opinión de esta web; cuando los estudios no coinciden, mostramos varios.
Contexto — diagnóstico del Banco de España (2026)Prioriza aumentar la oferta; medidas de demanda/regulación como complemento temporal con evaluación
El BdE atribuye los problemas de acceso a una demanda fuerte (demografía, empleo, crédito, demanda turística y de no residentes) frente a restricciones de oferta (suelo y gestión urbanística, baja productividad y tamaño del sector, mano de obra). Prioriza medidas estructurales de oferta con coordinación entre administraciones y considera las de contención de la demanda como transitorias.
El BdE indica que las ayudas a la demanda tienden a trasladarse a precios donde la oferta es rígida, y que los avales públicos tienen eficacia limitada en las zonas más tensionadas. Cita Carozzi, Hilber y Yu (2024): el programa británico Help to Buy (préstamos del 20%) elevó precios en Londres sin aumentar la oferta.
El BdE recoge evidencia de que las restricciones a compradores extranjeros o inversores cambian los flujos de demanda: en Países Bajos (Francke et al., 2023) la demanda nacional sustituyó a la de inversores sin afectar al precio de compra, pero subieron los alquileres. Las compras de no residentes son modestas en el agregado (7,4% en 2021-2025) pero concentradas en costa e islas.
El BdE estima que densificar las áreas de desarrollo de las seis grandes áreas urbanas según el gradiente medio del suelo consolidado permitiría unas 500.000 viviendas adicionales previstas (entre 1 y 1,2 millones en un escenario máximo), y advierte de la necesidad de planificar transporte y equipamientos.
Tres enfoques que se discuten en España. Los partidos combinan varios. Para cada experiencia, qué se hizo y qué encontraron los estudios.
A
Regular el alquiler y las compras
Topes al alquiler, prórrogas, límites a compras de inversores.
Berlín: congelación de alquileres (Mietendeckel, 2020-2021)Bajada de rentas reguladas con reducción de la oferta anunciada y desplazamiento a zonas no reguladas
Berlín congeló y topó alquileres en 2020; el Tribunal Constitucional alemán anuló la ley en 2021 por falta de competencia del Land. Hahn, Kholodilin y Waltl (DIW) hallan que los alquileres anunciados bajaron tras su entrada en vigor, pero el número de viviendas anunciadas en alquiler cayó con fuerza y hubo efecto sustitución hacia Potsdam y municipios cercanos no regulados.
Mense, Michelsen y Kholodilin (2023) documentan aumentos de precios en los segmentos no regulados; Breidenbach, Eilers y Fries (2022) encuentran menores impactos en zonas de menor renta. El BdE cita ambos como ejemplos de efectos no deseados posibles.
Jofre-Monseny, Martínez-Mazza y Segú (IEB-UB, 2023) estiman una reducción del alquiler de entre el 4% y el 6% sin efecto sobre la oferta en el corto plazo. García-Montalvo y Monràs (BSE) hallan que bajaron los alquileres por encima del índice pero subieron los que estaban por debajo, con salida de oferta en la parte alta no compensada por entrada en la baja. La ley fue anulada por el TC en 2022.
Según el Gobierno, con datos del registro de fianzas del Incasòl, en el primer año los alquileres bajaron un 4,9% en los 140 municipios declarados y un 8,9% en Barcelona, y aumentaron los contratos vigentes. Datos administrativos del Gobierno; sin evaluación independiente publicada a oct-2026.
Diamond, McQuade y Qian (AER, 2019) encuentran que el control redujo la movilidad de los inquilinos protegidos y su desplazamiento, pero los propietarios afectados redujeron un 15% la oferta de alquiler (conversión a propiedad o reurbanización), lo que, según los autores, probablemente elevó las rentas de mercado en la ciudad.
Recalificar, densificar, acelerar permisos para que construya el sector privado.
Auckland (Nueva Zelanda): recalificación masiva (2016)La recalificación aumentó la construcción y, según una estimación contrafactual, redujo las rentas; hay críticas informales que una revisión posterior rechaza
En 2016 Auckland recalificó cerca de tres cuartas partes del suelo residencial para permitir más densidad. Greenaway-McGrevy y Phillips (JUE, 2023) concluyen que la recalificación estimuló la construcción, con resultados robustos incluso bajo supuestos de desplazamiento muy altos. Con un método de control sintético, Greenaway-McGrevy y So (Universidad de Auckland; Economic Inquiry, 2026) estiman que ocho años después de la reforma las rentas eran un 23% más bajas que sin ella. Algunos economistas criticaron estos resultados en blogs y redes sociales; Donovan y Maltman (Land Use Policy, 2025) revisan esas críticas y concluyen que tienen poco fundamento.
Minneapolis eliminó los mínimos de aparcamiento (2009-2021), permitió edificios de 3-6 plantas en corredores de transporte y dúplex/tríplex en todas las parcelas (plan 2040, vigente desde 2020). Según Pew, entre 2017 y 2022 su parque creció un 12% y los alquileres un 1%, frente a +4% de parque y +14% de alquileres en el resto de Minnesota; el 87% de lo permitido fueron edificios de 20 o más viviendas.
Desde 2015 Austin permitió más edificios de apartamentos cerca del empleo y el transporte, facilitó las viviendas accesorias, eliminó en 2023 los mínimos de aparcamiento en casi toda la ciudad y aprobó la reforma HOME (2023-2024: dúplex, tríplex y parcelas mínimas más pequeñas); también financió vivienda asequible con bonos municipales. Según Pew, entre 2015 y 2024 el parque creció un 30% (120.000 viviendas) y el alquiler mediano bajó de 1.546 $ (dic-2021) a 1.296 $ (ene-2026). En edificios de 50 o más viviendas las rentas cayeron un 7% entre 2023 y 2024 (un 11% en los más antiguos, de clase C). Pew sitúa la reforma HOME entre las medidas «de futuro», posteriores al grueso de la construcción analizada, y advierte de que la demanda sigue alta y de que la menor terminación de apartamentos podría hacer subir de nuevo las rentas.
En Japón las zonas de uso del suelo las fija la ley nacional (doce categorías, según el Ministerio de Territorio, MLIT) y se aplican de forma uniforme en todo el país; los municipios solo pueden endurecerlas o relajarlas en distritos especiales. Yoshida (Penn State; Oxford Research Encyclopedia of Economics and Finance, 2025) señala que Tokio sigue siendo asequible frente a otras grandes ciudades y lo atribuye en parte a una regulación del suelo liberal y transparente que favorece la construcción, junto con los planes quinquenales de vivienda pública y quasi pública, subvenciones e incentivos fiscales. Cita también la rápida depreciación de los edificios, que genera mucha construcción, efectos no deseados (abundancia de pisos pequeños y escasez de alquileres familiares) y el reto de una población que envejece y disminuye.
La Ley 6/1998 del suelo, cuya exposición de motivos vinculaba el encarecimiento de la vivienda a la limitación de la oferta de suelo, convirtió el suelo urbanizable en categoría residual (todo el que no fuera urbano ni protegido como no urbanizable). Según el Banco de España (2017), la inversión en vivienda casi se duplicó en 2000-2007 (máximo del 12% del PIB) y en 2007 se iniciaron más de 600.000 viviendas, pero los precios (valor tasado) se multiplicaron por 2,5 en términos nominales y por 2 en reales. El BdE atribuye el auge a la demanda (expectativas de renta, crédito más barato y a más plazo, aumento de la población) y al crédito, que creció un 20% anual para compra de vivienda y un 29% para construcción y promoción. Cita la disponibilidad de suelo urbanizable, impulsada por cambios normativos, como uno de los factores de la oferta. Akin et al. (SERIEs, 2014) documentan estándares de crédito laxos y tasaciones sesgadas al alza durante el auge.
Büchler y Lutz (Journal of Urban Economics, 2024), con datos del cantón de Zúrich (Suiza) entre 1995 y 2020, estiman que aumentar la edificabilidad eleva la superficie y el número de viviendas en torno a un 9% en los cinco a diez años siguientes. El efecto es mayor en recalificaciones grandes, donde la norma limitaba más y donde las rentas eran altas. No hallan diferencias de renta entre zonas recalificadas antes y después. Concluyen que es una política viable para la asequibilidad, pero que sus efectos dependen del diseño y tardan varios años en notarse.
Parque público o social de alquiler a largo plazo.
Viena: gran parque público y socialModelo de provisión pública amplia y estable durante un siglo
Viena gestiona unas 220.000 viviendas municipales (Gemeindebau) en más de 1.800 complejos, donde vive una de cada cuatro personas (unas 500.000), construidas desde los años veinte. El BdE sitúa el parque público de Austria en el 23,6% de las viviendas principales frente al 1,5% de España. No se ha consultado en esta investigación una evaluación cuantitativa de su efecto sobre precios.
